|
Председатель совета директоров компании «ХХІ век»
рассказал, какова сейчас себестоимость строительства в Киеве и сколько
зарабатывает топ-менеджмент его компании.
– Лев Ревазович, ваша компания осуществляет ряд строительных проектов.
Какова средняя себестоимость квадратного метра?
– Цена колеблется. В среднем она составляет 700-800 долларов за квадратный
метр. И это только строительные работы! Подвод коммуникаций обходится в сумму
от 100 до 300 долларов, в зависимости от сложности. Плюс отчисления в городской
бюджет — 25%. Мало кто учитывает расходы на лестничные клетки, лифтовые зоны,
паркинги — это тоже 25%. Итого доходит до 1,5 тысячи долларов за квадратный
метр.
– А цену самого дешевого проекта вы можете назвать?
– Исходя из цены чистого строительства — 700 долларов за квадратный метр. А
сейчас, когда все подорожало, цена — от тысячи долларов.
– Где вы ведете строительство сейчас?
– У нас началось возведение двух торговых центров в Киеве, третий завершаем.
Также заканчиваем два жилых дома в Крыму.
– Вы наверняка знаете схемы приобретения земли. Расскажите, как так
получилось, что свободных земель под Киевом уже практически нет, хотя действует
мораторий?
– В законе (в Земельном Кодексе. — «ДЕЛО») записано, что нельзя продавать,
отчуждать, но не написано, что нельзя закладывать или менять. Есть ряд
юридических лазеек, которые можно обходить. Также в моратории на землю не
указано, что нельзя менять целевое назначение земли.
– А как приобретаете землю вы?
– В последнее время горсоветы перестали выделять землю, поэтому чаще всего
покупаю ее на вторичном рынке.
– В 2007 году было много земельных скандалов в столице. Также была
зафиксирована крупнейшая сделка: с аукциона муниципалитет продал 100 гектаров
на Оболони почти за миллиард гривен. А кто купил этот участок, до сих пор точно
не известно?
– Знаю об этом только по слухам из газет. Мне не известно, рассчитались новые
покупатели за нее или нет. По моим данным, были споры по поводу того, что там
санитарная зона «съест» 20% этой земли. Кроме того, под землей проходит
магистральный газопровод, забирающий огромную территорию. Хотя на самом деле
земля очень хорошая.
– Вы можете хотя бы предположить, кто мог бы купить 100 гектаров за такую
цену?
– Из украинских девелоперов — никто. Может быть, кто-то из тех, у кого есть
свободные деньги, но не публичная компания.
– А миллиард — адекватная цена?
– На тот период — да. Не совсем правильно оценивать только землю. Рациональнее
продавать проекты, которые будут построены на этих площадках.
– Как продвигается ваш проект застройки Пейзажной аллеи в Киеве, для
которого вы специально наняли испанского архитектора Риккардо Бофилла?
– Бофилл нарисовал концепцию, осуществил работу над предпроектной стадией,
которую мы выносили на рассмотрение градсовета, где получили хорошую оценку и
одобрение. Бофилл очень уважаемый человек. Он делает все с учетом местной
инфраструктуры и внешней среды.
– Когда можно будет увидеть готовый проект?
– Помимо продвижения проекта, есть еще юридические проблемы. К примеру, гаражи,
которые нужно будет переселять или выкупать. Это надо делать осторожно, ведь мы
не хотим получить негативное общественное мнение о проекте — стараемся
договариваться.
– Какую прибыль ожидаете от реализации проекта «Пейзажная аллея»?
– Очень сложно говорить, поскольку мы не знаем, насколько затратным будет
процесс переселения или выкупа гаражей. Кроме того, придется делать укрепление
оползневых земель.
120 тысяч евро за логотип
– Вы также проводили ребрендинг компании «XXI
Век». Для этого были приглашены специалисты британской LCG London. За свои услуги они
получили 120 тысяч евро. Что вошло в эту сумму?
– У нас серьезно поменялся веб-сайт, мы постарались сделать его легким,
доступным. Сайт разрабатывала 85 four. А, собственно, ребрендинг
касался только логотипа.
– Почему вы так и не вышли на Варшавскую биржу, хотя так долго это
анонсировали? Собираетесь ли делать это позже?
– Сложилось так, что рынки упали, и мы решили не выходить. Однозначно — вскоре
вновь будем пробовать. А сейчас ждем момента. Рынки вроде бы стали подниматься,
наши акции, упавшие в цене на 30%, уже поднялись на 15%.
– Какова цена акций вашей компании на сегодняшний день?
– Около 1 миллиарда долларов. В последние дни пошли хорошие торги.
– Что вам дало создание компании «ХХІ Век — Харьков»? Известно, что вашим
партнером в этом предприятии стал Алексей Ярославский, брат известного
харьковского миллиардера Александра Ярославкого.
– Мы совместно с ним создали компанию на паритетных началах. На сегодняшний
день есть проекты по застройке Харькова гостиничными, офисными, жилыми домами и
логистической недвижимостью.
– Без Ярославского нельзя было «зайти» в Харьков?
– Мы рассматриваем два варианта: либо сами развиваемся, либо находим местного
партнера, который может большую часть работы делать самостоятельно: искать
активы, договариваться, делать анализ, осуществлять due diligence, юридически оформлять, а потом получать
всевозможные согласования и ордер на строительство. Мы с Ярославским работаем
на принципах совместного финансирования.
– А прибыль как делить будете?
– Вы такие вопросы задаете… (улыбается). У нас паритетные отношения, мы делим
все фактически 50 на 50.
– А у кого 50%+1 акция?
– У нас.
Акции как мотивация
– Недавно вы передали часть своих акций «XXI
Века» на сумму 240 тысяч долларов своему финансовому директору Тарасу Кутовому.
Чем был продиктован такой шаг?
– Компания у нас публичная. Это был мотивационный пакет. В этом году у нас
формируется еще один существенный пакет акций и опционные контракты для
сотрудников.
– А сколько получают ваши топ-менеджеры?
– 25 тысяч долларов и чуть меньше.
– Есть ли у вас глобальные партнеры в бизнесе?
– Нет. У нас есть отдельные партнерские компании в регионах, например, тот же
Алексей Ярославский.
– Насколько меняется цена каждого вашего проекта во время работы над ним?
– Цены растут, и будут расти. В начале работы над проектом цена была одной, а
после введения уже готового объекта в эксплуатацию она существенно возросла. К
примеру, дом на улице Мельникова, 18а (жилой комплекс «Парус». — «ДЕЛО») стоил
1,5 тысячи долларов за квадратный метр, а сейчас стоимость доходит до 5 тысяч.
– Это из-за инфляции?
– Нет, это спрос. Кроме того, если отчисления в бюджет раньше составляли 10%,
то сейчас это уже все 25%.
– Вы как инвестор, очевидно, заинтересованы принять участие в подготовке
страны к Евро-2012. А сколько денег готовы вложить?
– К 2012 году мы вложим до 2 миллиардов долларов.
– Это будут только гостиницы или что-то другое тоже?
– Нельзя сказать однозначно. Наша компания готова работать во всех секторах.
– Известно, что вы совместно с компанией Accor
будете строить несколько гостиниц под брендом Sofitel.
На каких условиях основано это сотрудничество?
– Accor
является гостиничным оператором. То есть, он не участвует в финансировании
наших проектов и не является акционером. Accor
просто арендует площадь и получает свой доход от операционного обслуживания.
– Сколько?
– Это является коммерческой тайной.
– Известно, что под брендом Sofitel
будет возведена гостиница на улице Круглоуниверситетской в городе Киеве.
Сколько она стоит?
– 3,5 тысячи долларов за квадратный метр. Общая площадь гостиницы 31,7 тысячи
квадратных метров. Подсчитайте. Это с отделкой.
– С кем вы планируете еще сотрудничать из иностранных компаний, кроме Accor?
– У нас есть широкий спектр арендаторов в торговых центрах. Их хватит. Если
говорить о финансировании, мы также ведем переговоры о совместном
инвестировании в торговлю, в логистику.
– Вы считаете, Украина справится с Евро-2012?
– Украина вытянет. Другой вопрос — на какую оценку? Пока все, что делается,
оценивается от силы на троечку. Насколько мне известно, пока нам показали
«желтую карточку». Для того чтобы улучшить ситуацию, мы подали законопроект,
согласно которому по всем объектам, подлежащим эксплуатации во время Евро-2012,
был упрощен процесс согласования. И все компании, строящие к этому мероприятию,
подпадают под уголовную ответственность за какие-либо нарушения, с этим
связанные.
– «Бум» строительства к Евро-2012 приведет к снижению цен на недвижимость
и гостиничные номера?
– Мы делали анализ по рынку гостиничных номеров, который показал, что цена
через пять лет, действительно, стабилизируется в силу насыщения рынка и
развития конкурентной среды. Однако все зависит от уровня гостиниц.
Info. Лев Парцхаладзе
Председатель совета директоров компании «XXI
Век», глава Украинской строительной ассоциации.
Родился 26 октября 1971 года в городе Тбилиси.
Окончил Европейский университет.
1995-2000 годы — создал рестораны «Царское село», «СССР», «Первак», «Корона»,
«Тарас», «Швидко».
1999 год — начал реализацию проектов торговых центров «Квадрат».
2003 год — создана компания «XXI Век»
2005 год — выход компании «XXI Век» на Лондонскую
фондовую биржу.
Хобби: спорт, шахматы, книги, путешествия.
Женат, двое сыновей.
Компания «XXI Век», ведущий украинский девелопер, работает на
рынке недвижимости с 1999 года.
С декабря 2005 года акции компании котируются на Лондонской фондовой бирже
(привлечено $139 млн). В мае 2007 года компания осуществила выпуск евробондов и
привлекла $175 млн. под развитие проектов недвижимости в Украине. «XXI
Век» развивает и управляет проектами в Украине в торговой (сеть ТРЦ «Квадрат»),
офисной, отельной, логистической и жилой недвижимости.
490 млн. фунтов стерлингов составила капитализация компании «XXI
Век» по состоянию на 21 января 2008 года
Портфель проектов
Стоимость портфеля проектов девелоперской компании «XXI
Век» по итогам 2007 года выросла до $2,02 млрд. Компания работает в Киеве,
Днепропетровске, Харькове, Донецке, Черкассах и Симферополе.
По данным «XXI Век», чистая задолженность
компании по состоянию на конец прошлого года составила около $220 млн.
$2 млрд.планирует в ближайшие два года инвестировать в недвижимость
девелоперская компания «XXI Век»
Источник: Газета
"ДЕЛО" / / Ольга Василевская
|